2019年11月，有一居联合日本最大的酒店评估机构Vanguard，发布了其对东京游客构成、过夜情况、酒店运营情况的详尽调查，报告显示，东京游客构成中，海外游客比例大幅增加、过夜数平均增长1.5天、核心区酒店运转率高达85以上，这表明东京的酒店仍处于供应不足的状态。
报告预测，2020年，日本将会出现3.3万间的酒店供应不足情况。至2021年，日本的几大住宿需求量较大的都市的现有酒店客房数量依旧无法满足未来的住宿的需求量，必须要加大新的酒店客房供给。
东京观光次数突破5亿人次
酒店作为包容游客的容器，游客数量自然是需要优先考虑的，而游客数量也就决定了入住率。根据inbound insight9月刚刚发布的2018年日本过夜人口排行来看，在日本境内，东京的过夜人口是毋庸置疑的第一位，比第二位大阪多出超过35%。
数据统计，东京都观光次数(包含本国人及外国人)在2013年突破5亿人，之后也持续增加，2018年约为5.5亿人，刷新了历史最高水平。2013~2015年起，因日元贬值、消费税免税制度的扩充，以及中国及东南亚受各国签证发放条件大幅简化的影响，游客数开始激增。2018年访日外国游客为3119万人，首次突破了3000万大关。外国游客超过3,000万的国家，在全世界也只有10个左右。考虑到2019年的橄榄球世界杯、2020年的东京奥运会、残奥会等国际性盛会而带来的游客数量的上升，2020年政府访日外国游客数4000万人的目标将有望实现。
8成游客来东京选择自由行
在我们的调查中，东京是外国游客住宿人数最多的城市，超过7成的外国游客的来访目的是观光。同时，在旅行方式上，自由行的比例大幅提高，有八成以上的游客不再是跟团，而选择了自由行。游客大多主要通过Booking、Expedia、Agoda等酒店预约网站进行订房。
自由行人数的上涨意味着客人对于住宿多样化需求的上升，独立酒店要想在众多标准化星级酒店的压力下突出重围，一定要有自己独一无二的特色!出行者的人数和身份，也决定了酒店房间的布局，现在家庭旅行比例越来越大，像SPATIUM新宿这样，可以入住3人的房型就会变得越来越受欢迎。
SPATIUM 新宿室内概念图
中国游客平均在东京过夜9.2晚
东京都住宿客数自2012年以来，呈大幅增加趋势，2018年约为4,600万人，刷新了历史最高水平。按国家和地区分别来看，2018年在东京过夜的外国游客中，中国大陆游客最多占比25%，加上台湾、香港地区的比例占总数的近一半。
按照过夜数来看，预计外国游客在东京的平均住宿天数从2016~2017年的6.4天，上涨到到2018年的7.9天。2018年访日外国人在东京逗留期间的平均住宿天数最多的是中国9.2宿。
随着过夜数的增长，人们对于酒店的设施要求也会改变，人们会更希望酒店会提供一些出行的指导建议或代预定餐厅的服务。作为智能化无人看管型酒店，如何做到在保证居住空间的舒适度之外，提供更多可选择的增值服务，是用户体验更上一层楼的点睛之处。
外国游客占比大，青睐具有日本特色的酒店
新宿区近年来游客类型最大的特点变化就是，外国游客大幅增加。从14年到现在，新宿区的外国游客住宿人数猛增，几乎翻了两倍，而外国游客的占比也逐年递增，到了2018年，已经占到了60%，超过本国的住宿游客。
SPATIUM GINZA II融合了日本传统和风元素“障子”
调查显示，外国游客前来住宿倾向于体验有日本文化特色的空间。在室内装修上，融合更多和风元素，会更加吸引游客。
新宿区地价上涨快，酒店供应不足
2014~2018年东京都的平均客房运转率大约在82~85%之间增减。细化到新宿区，2014~2018年新宿区的平均客房入住率已超过了东京都的平均水平。
东京都及新宿区的平均客房入住率(按月计算)来看，都是相当高的。1月份入住率最低，春节期间以及3~4月份的樱花季，入住率均能达到90%以上。虽然5月以后略有下降，但暑假和枫叶季，入住率仍在持续上升，到秋季枫叶时节的10~11月，入住率也将达到90%以上的水平。这也就意味着，新宿乃至东京，整体的旺季持续时间相当长，酒店爆满的情况也将继续。
在地价方面，根据日本国土交通局最新发布的2019年第三季度地价LOOK报告，近三个月东京全区域地价上涨，其中新宿和涉谷地价涨幅大于3%。有一居旗下轻酒店品牌Spatium的第四栋轻酒店选址也正好在新宿。
Spatium第一期银座店运营第一年就做到了20000日元/晚的平均单价和90%的平均入住率，也得益于前期精细的计算。在通过地价、客源、过夜数、出行居住习惯、周边酒店数量情况等等方面对前期筛选过的土地进行数据量化后，就可以清晰的预期每一块土地的未来性和收益性。筛选过后的优质地段土地，便成为了Spatium的选址。
SPATIUM轻酒店是位于都市核 区的酒店投资项 。虽同样处于众多优秀的全球连锁酒店的所在地，但与这些林 的 型酒店不同， SPATIUM则是以轻量化的 型酒店竞标全球扩张：轻酒店，这是 种抛去更多不必要的设施成本，从而以“给给客人更大空间、更美设计、更便宜价格的更极致入住体验”为项目特征和竞争优势的酒店新类型。
2019年9月1日，由有一居开发运营的「SPATIUM(spatium)」轻酒店品牌正式推出全新项目“SPATIUM SHINJUKU(新宿)”，其拥有优良的地理位置与理想的收益率，是现今日本旅居投资市场中令人瞩目的一项极具性价比的投资项目。
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