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爆雷与整治:租赁市场迎来强监管时代

来源: 中国网科技
2021-01-07 07:47 
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来源:21世纪经济报道

多数机构认为,市场的调整与规范将是明年的主旋律。在“补齐短板”的定位下,租赁市场即将迎来强监管时代,行业有望告别“野蛮生长”。

如果多年后回看,2020年很有可能成为租赁市场的重要转折点。

疫情下的需求缩水、降租风波、蛋壳资金链危机……种种事件使得今年的租赁市场风波不断,经过前几年的快速发展后,租赁行业正迎来阵痛期。年末,监管层多次提及租赁市场,又使该行业有“大乱大治”之感。

贝壳研究院近期发布数据显示,2020年全国重点40城平均每月套均租金为2976.8元/,同比下降10.5%。其中仅有3城租金水平同比上涨,5城持平,其余32个城市均出现下降。

疫情带来的需求缩水,固然是市场滑坡的原因,而违约、爆雷等事件导致的信心受损,则被认为是对市场的长远影响。

多数机构认为,市场的调整与规范将是明年的主旋律。在“补齐短板”的定位下,租赁市场即将迎来强监管时代,行业有望告别“野蛮生长”。

疫情加剧行业调整

在贝壳研究院统计的40个重点城市中,去年仅有上海、厦门和福州的月租金同比小幅上涨,深圳、西安、兰州、石家庄和芜湖的月租金基本持平,其余32城均呈现不同程度的下降。

另一家机构诸葛找房数据研究中心也得出类似的结论,在该机构统计的40个城市中,三亚、威海去年的租金降幅都超过10%。房屋买卖火爆的深圳,租金下降5.9%;一度位于疫情中心的武汉,租金仅下降1.5%。

租金下降的背后,是议价空间的增加,和成交周期的拉长。

依据贝壳研究院数据,2020年全国重点40城租客议价空间为5.2%,同比上涨了0.2个百分点。由于疫情的冲击,3、4月租客的议价空间年内最高,达到5.6%,虽然新增挂牌房源均价下降,但租客仍掌握了更强的议价能力。

该机构还指出,2020年全国重点40城房源成交周期为48.9天,同比延长11.7天,涨幅30.8%。客源成交周期为9.5天,同比延长4.4天,涨幅84.5%。“房客源成交周期全年维持高位水平。”

究其原因,一方面由于疫情导致租赁需求减弱,租客有更多的房源选择,另一方面租客在房屋的品质以及房屋区位、配套等方面考虑更为慎重,决策周期更长。

实际上,在疫情影响的表象背后,租赁市场本身已经进入调整期。多家机构的统计显示,自2019年以来,热点城市的租金水平就出现止涨甚至下跌的现象,疫情则成为这一调整的“加速器”。

自监管层于2014年首次提出“租售并举”后,租赁行业迎来快速发展的契机。但近几年,资本的过度追捧使行业出现局部过热,市场也开始自发调整。比如,中小型长租公寓运营商爆雷的现象已经零星出现,热点城市的租金也在一路攀高后出现回落。

2020年,疫情加剧了行业的震荡。今年上半年,自如、蛋壳等头部长租公寓运营商在合同期内与部分业主协商降租,甚至一度出现单方面违约的现象。年末,蛋壳公寓出现资金链危机,房东、租客、金融机构、从业人员等多方权益受到损害,这也是租赁行业有史以来最大的一场危机。

受此影响,出现爆雷、“跑路”的长租公寓数量骤增。8月以来,杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路,四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。据不完全统计,2020年出现爆雷的长租公寓品牌超过80家,其中仅8月就有至少10家企业资金链断裂。

监管加码在即

2020年同样是长租公寓的政策“大年”。由于爆雷现象较多,仅8月和9月,就有上海、成都、广州、合肥、杭州等多个城市发布住房租赁市场风险提示。

9月7日,住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,该《条例》共分8章、66条,对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范,并成为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件。

年末召开的中央经济工作会议,用较大篇幅提及了租赁行业,并提出,“整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。”

12月21日召开的“全国住房和城乡建设工作会议”同样提及租赁市场,首次提出“加快补齐租赁住房短板”的说法。

我国租赁市场起步很早,但真正快速发展还是近几年的事。2017年到2018年,行业进入快速扩张期。在资本的加持下,很多企业快速扩大规模。

租赁机构的主要商业模式,是通过“低进高出”赚取租金差价,同时在交易中赚取佣金和相关的服务费用。由于不少房源涉及采购和标准化装修,规模效应能够在一定程度上摊薄成本。但在扩张过程中,哄抬房源价格等恶性竞争的行为屡屡出现,部分企业过度依赖“高进低出”“长收短付”的畸形发展模式,这也为此后的市场调整埋下伏笔。

同时,与住宅买卖市场相比,对租赁市场的政策规范显得不足。其中,顶层设计文件的缺乏,不仅意味着制度的缺位,而且在一定程度上影响了现有政策的执行力度。

北京某资深长租公寓从业人员向21世纪经济报道记者表示,在租赁市场规范方面,很多现有的政策措施都能“对症下药”,但这些政策主要以部门规章为主,在执行中缺乏强制效果。同时,近几年租赁市场发展较快,不断有新情况出现,一些政策措施也显得滞后。

该人士认为,监管层对租赁市场的表态规格较高,政策内容也十分细致,未来该行业有可能告别“野蛮生长”,迎来强监管时代。

58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道记者表示,租赁将成为2021年的发展重点,关键词在于扩供应和强管控。一方面,未来参与到租赁行业中的企业会增多,租赁房源量、租赁土地的供给将增强,以满足不断增长的租赁需求;另一方面,政府会进一步强化对租赁行业的重视度,不断给予财政、税收等层面的支持,同时强化对长租公寓的资金监管,并提升对各地租金变动的监管力度。

(责任编辑:柯晓霁)

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