过去几年,联合办公行业急剧膨胀,一大批联办品牌纷纷涌现,新晋玩家也不断入场。然而,高歌猛进过后,随着资本冷却,“一半是海水,一半是火焰”成了联合办公行业的真实写照:固守“二房东”模式的品牌面临出局,而具有差异化优势的品牌则继续前行,推动着办公行业的变革。
2019年上半年拓展3城、新开6个空间的梦想加,无疑成为当前环境中的“异类”。梦想加在资本寒冬中的逆市扩张,也反映了“二房东”逻辑越来越难以走通,差异化的产品与运营正成为行业玩家存活的关键。而梦想加从资源、体验和模式三个维度重构空间价值,形成了难以超越的竞争壁垒。
资源重构,联合办公差异化定位的根本所在
很多人仍对前几年房地产行业言必谈联合办公、一夜涌现出数百个品牌的“盛况”记忆犹新,并由此认为联合办公是一个门槛颇低的行业。确实,以较低价格拿下写字楼,将空间简单改造分割后加价出租给多个企业——这样的“二房东”模式并没有太高门槛。然而,在竞争加剧、市场趋于理性的当下,“二房东”们却很难在满足企业需求和健康运营间保持平衡。
同为联合办公,与缺乏自主研发能力、一味盲目扩张的品牌不同,梦想加将办公空间和其中的资源、服务视为一个整体,并对其进行全局重构,以此应对企业与个人的不同办公需求,在定位上便与“二房东”区分开来。
在空间资源上,梦想加通过内外区划分,满足办公者对办公空间的不同需求。无论是有一定规模的公司所需要的专属区域,还是团队人数和业务稳定的小型公司所需要的专属办公套间,以及10人以下经常有移动办公、商务会谈需求的企业或个人所需要的流动工位,在这里均能一一得到满足。
而在功能资源上,梦想加通过将洽谈区、会议室、电话间、活动发布区、休闲区、茶水间等模块打造为共享资源,平衡企业的高性价比诉求与办公用户的实际体验,也将空间资源做到最大化合理利用。同时,除了“看的见”的物理空间资源,梦想加的智能办公系统与精细化运营服务,也是其“感受的到”的办公资源的重要组成。通过对上述所有资源的全盘整合与合理再分配,组成了梦想加独有的OaaS(办公即服务)产品体系,形成了入驻企业、办公用户与空间运营者均能获益的健康模式。
梦想加高品质办公空间内景
体验重构,打造联合办公差异化运营范本
6月存星智库发布的《联合办公的行业现状和未来趋势》中指出,科技化与增值服务是联合办公破局的两个关键点。然而大部分以联合办公为幌子的“二房东”玩家,依然只是单纯粗暴的将空间划分后做转租,管理粗放,甚至入驻所需的办公桌椅、网线都仍需企业自己筹备,不提供其他任何附加价值。
单纯提供办公场所的“二房东”玩家,无法为客群创造更多的价值和体验,因而吸引力较弱,只能依靠拿地的成本优势来打价格战。在联合办公行业中,要想形成竞争优势还得靠服务和体验,为用户创造额外“惊喜”。梦想加借鉴互联网产品思维深耕服务,通过深度挖掘用户需求来重构体验,实现精细化管理,打造独具竞争力的联合办公产品范本。
在梦想加,不仅可以实现一站式拎包入驻,连空间设计也着力于办公体验的提升。不论内外区动静分离的整体规划、办公环境的打造,还是灯光照明、饮水等基础办公需求,均经过梦想加空间产品团队的悉心打磨,形成了利于专注并鼓励交流创造的良好办公氛围。
此外,梦想加还为入驻者带来“无感”的智能办公体验。在基于物联网的多元化智能办公场景中,一个微信账号即可自助连接所有办公资源,使工作更加高效、顺畅。同时空间内提供涵盖兴趣社交、职业提升、生活服务等多种增值运营服务,为用户带来多元、高效、便捷的未来办公体验。
梦想加带来高效的智能办公体验
模式重构,引领联合办公健康发展模式
联合办公行业的“二房东”模式,收益来自租金的价差。一方面,业主端固定的租期和租户端弹性的租期产生了期限错配问题;另一方面,大量品牌的盲目扩张让市场一度供大于求,联办品牌似乎难逃当包租婆却又赚不了钱的魔咒。二房东模式不仅收益率低,在扩张上也面临着复制成本居高不下的难题,这种模式制约着企业的发展速度和健康度。
不同于运营模式粗放,缺乏成熟盈利模式的“二房东”玩家,梦想加凭借着成熟的运营、标准化的产品模式和多元化的收入结构,走出一条差异化运营道路,使其高品质空间产品能够快速复制,同时在规模扩张中不断降低边际成本。
梦想加通过合理规划固定办公和流动办公区域,形成了以共享、灵活型服务为主的联合办公空间业务,专属、定制化服务为主的全周期办公服务业务,以及即需即用的消费型流动办公业务三者结合的“办公空间化服务”,既保证了工位固定收益,又增加了流动办公的增值收益。此外,梦想加的企业定制服务还吸引了顺丰、华润、铂涛、龙湖等企业。多样化的业务模式、多元化的收入结构以及高度健康的模式,使梦想加成为了行业健康运营的典范。
梦想加高品质办公空间内景
在联合办公行业已然形成的优胜劣汰之势中,摆脱“二房东”身份,探索差异化机会才是品牌生存之道。未来办公空间服务不仅是出租一个工位、一个空间那么简单,梦想加借助资源重构、体验重构、模式重构,使空间乃至物业产生了极大的价值增值,在激烈的赛道中探索出差异化机会,为行业发展提供了新思路。
（李冉）
